Acheter un local pour y installer son cabinet : attention au changement d’usage

Récemment, un avocat m’a contacté pour acheter ses futurs bureaux. Il pensait avoir tout prévu. Mais un détail juridique risquait de faire capoter son projet.

Le scénario classique… mais risqué

"On cherche environ 200 m², dans un bel immeuble, plutôt en étage."
C’est souvent comme ça que commencent les échanges. L’envie d’un lieu de travail représentatif, confortable, bien placé. Jusque-là, tout est logique.

Mais derrière ce projet se cache un point souvent ignoré : le changement d’usage.

Le changement d’usage : ce que vous devez savoir

À Paris et dans plusieurs grandes villes, transformer un local d’habitation en local professionnel n’est pas automatique, même si vous exercez une profession libérale.

Et ce, même si :

• Le règlement de copropriété autorise les professions libérales ;

• Vous achetez le bien (et non en location) ;

• Vous ne recevez que quelques clients par semaine.

Sans autorisation de changement d’usage délivrée par la mairie, vous encourez une amende pouvant aller jusqu’à 50 000 €, et jusqu’à 1 000 € par jour tant que le local n’est pas remis en état.

Pourquoi c’est rarement accordé en étage

La Mairie de Paris, par exemple, n’accorde que très rarement ce changement pour des locaux en étage dépassant 150 m².
Elle privilégie :

• Les locaux au rez-de-chaussée ;

• Les petites surfaces ;

• Les activités non nuisibles au voisinage.

Résultat : de nombreux projets d’achat pour bureaux se retrouvent bloqués, faute d’avoir anticipé ce point.

C’est là que nous intervenons

Chez Find Office, nous accompagnons justement les professions libérales (avocats, experts-comptables, médecins…) dans leur recherche de bureaux à acheter ou à louer.

➡️ Vous ne payez pas plus cher que si vous faisiez la recherche vous-même.
➡️ Vous accédez à des biens off-market et des conseils ciblés.
➡️ Et surtout, vous évitez ce type de pièges juridiques et administratifs.

Conclusion : chacun son métier

Vous êtes expert dans votre domaine. Nous le sommes dans le nôtre : vous éviter des erreurs coûteuses et vous faire gagner du temps.

Vous avez un projet d’achat ou de location de bureaux à Paris ?
👉 Prenez rendez-vous ici en 2 clics
Ou écrivez-moi directement, je vous répondrai personnellement.

📌 Les 5 erreurs à éviter quand vous cherchez vos bureaux à Paris

Trouver des bureaux adaptés à votre entreprise est un enjeu clé pour votre croissance et votre organisation. Pourtant, de nombreuses entreprises perdent du temps et de l’argent en commettant des erreurs évitables. Découvrez les 5 erreurs les plus fréquentes et comment les éviter pour sécuriser vos nouveaux locaux rapidement et efficacement.

1️⃣ Ne pas définir ses besoins avant de chercher

Beaucoup d’entreprises commencent leur recherche sans savoir exactement ce dont elles ont besoin. Résultat ? Perte de temps sur des visites inutiles et prises de décision précipitées.

🔹 À faire :

✅ Définissez la surface idéale (nombre de postes, espaces communs).

✅ Clarifiez le type de bail : bail commercial, prestation de services, coworking ?

✅ Listez les critères essentiels : localisation, accessibilité, budget, flexibilité.

2️⃣ Sous-estimer le coût total d’un bureau

Le loyer n’est que la partie visible des coûts. Beaucoup d’entreprises oublient d’inclure les charges, travaux d’aménagement, mobilier, services annexes…

🔹 À surveiller :

💰 Charges locatives & fiscalité (taxe foncière, taxe bureaux en Île-de-France).

🛠️ Travaux & aménagements (cloisons, câblage, mobilier).

📦 Services inclus (ménage, internet, maintenance).

3️⃣ Ne pas anticiper la croissance de l’entreprise

Un bureau parfait aujourd’hui peut devenir trop petit demain. Prendre un espace juste suffisant peut forcer un déménagement coûteux plus tôt que prévu.

🔹 Comment éviter ça ?

🔍 Prendre un peu plus d’espace si possible.

🔄 Choisir un bail flexible ou un espace modulable.

📊 Vérifier les possibilités d’extension dans l’immeuble.

4️⃣ Mal négocier son bail ou ses conditions

De nombreuses entreprises acceptent les premières offres sans négocier les conditions clés. Pourtant, un bail bien négocié peut faire économiser plusieurs milliers d’euros.

🔹 Points clés à négocier :

📆 Durée d’engagement : éviter les clauses trop rigides.

💰 Montant du loyer & franchise : possible remise ou mois gratuits ?

📦 Travaux & aménagements : qui paie quoi ?

💡 Chez Find Office, on accompagne les entreprises pour obtenir les meilleures conditions sans surcoût.

5️⃣ Chercher seul au lieu de déléguer à un expert.

La recherche de bureaux est chronophage : analyser des dizaines d’annonces, organiser les visites, négocier… Beaucoup d’entreprises perdent un temps précieux au lieu de se concentrer sur leur activité.

🔹 Pourquoi passer par un expert ?

✅ Gain de temps énorme : nous filtrons et sélectionnons les meilleures offres.

✅ Réseau pro : accès à des bureaux off-market.

✅ Négociation optimisée : meilleures conditions sans effort.

💰 Sans surcoût : notre service est pris en charge par les propriétaires.

Conclusion

Trouver un bureau à Paris peut être un casse-tête, mais en évitant ces erreurs, vous optimisez votre recherche et sécurisez les meilleures conditions.

📌 Besoin d’un accompagnement sur-mesure ?

👉 Contactez Find Office et trouvez vos bureaux en toute simplicité.

une dynamique positive à la rentrée !

La rentrée : un temps pour se retrouver et se projeter 🌱"

Il y a des moments dans une carrière où l’on construit en équipe, dans l’effervescence collective. Et il y a des périodes où l’on avance seul, où l’on prend le temps de réfléchir, de poser les bases, de se recentrer sur l’essentiel.

Aujourd’hui, je suis dans cette phase : je travaille seul, dans des bureaux élégants et agréables, un lieu qui m’inspire et me motive chaque jour.

Et je sais qu’un temps viendra bientôt où je souhaiterai bâtir une équipe, manager, partager une vision commune et, surtout, créer un lieu stratégique où cette équipe pourra s’épanouir et grandir.

Parce que le lieu de travail n’est pas qu’un espace. C’est un moteur pour la dynamique d’une entreprise. C’est là où se croisent créativité, collaboration et ambition.

C’est là où une équipe trouve l’énergie de se dépasser.

Et où les équipes sont amenés à y passer une grande partie de leurs journées !

Votre lieu de travail reflète-t-il suffisamment ce que vous souhaitez transmettre à votre équipe ?

Est-il assez convivial, accessible, inspirant pour que chacun prenne plaisir à y venir chaque jour ?😍

👋Si ce sujet vous interpelle, je serais ravi d’échanger avec vous. Aider les dirigeants à trouver le bureau qui leur ressemble et qui inspire leurs équipes est au cœur de mon métier.

🤙Parlons-en, la rentrée est le moment idéal pour poser les jalons d’une nouvelle dynamique.

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6 questions a se poser avant de chercher vos bureaux

Vous allez devoir chercher vos futurs locaux et aller faire une petite recherche sur des moteurs de recherche ? Pas évident ! Encore un peu plus complexe si vous n'avez pas la réponse à ces 6 points !

Acheter ou louer ?

Louer vos bureaux est la solution que privilégient la majorité des entreprises. Davantage de flexibilité, moins de cash à mobiliser sont souvent les raisons qui poussent les dirigeants à s'orienter vers la location. Le loyer représente aussi une charge déductible de votre résultat, avantage non négligeable également !

Cela peut paraitre tout bête mais certains dirigeants ne se sont jamais posés la question d'acheter leurs locaux.

Bureaux traditionnels ou équipés ?

En centres équipés, le m2 est très optimisé et les bureaux fermés et spacieux sont vite assez coûteux. Mais c'est du plug and play, les locaux sont prêts pour vous accueillir immédiatement dès la signature de votre contrat et tout équipés.

Point souvent majeur, lorsque vous recevez des offres, les loyers sont affichés en Hors Taxes Hors Charges. Soit assez loin de ce que vous payerez tout inclus, à fortiori sur des immeubles energivores d'ancienne génération. À prendre en compte ! 

En bureaux équipés, l'affichage est totalement différent, on raisonne en coût par poste, soit une unité de mesure radicalement différente !

Si le loyer peut paraitre + élevé en bureau équipé, n'oubliez pas que c'est un coût tout inclus qui vous est proposé, comme du all inclusive qd vous partez en vacances 😅 cela change nettement par rapport au calcul HtHc. 

Aussi à prendre en compte, votre capacité ou non à vous engager sur une durée plus ou moins longue; si vous n'avez aucune visibilité à plus d'un an par exemple, privilégiez des bureaux équipés où l'engagement est nul ou très court, ainsi vous pourrez quitter ces locaux très facilement; à contrario si vous pouvez vous engager sur 3 ans ou +, des locaux classiques seront sans doute une option nettement plus économique.

Votre budget ?

Evidemment, on aimerait tous bosser dans des bureaux splendides avec une vue Tour Eiffel ou Arc de Triomphe, il faut quand même faire avec un certain budget ! A l'achat comme à la location; les loyers ou le prix €/m2 sont des critères à regarder de près; par exemple à Paris; le loyer moyen pour des locaux prime (rénovés ou neufs) dans le Quartier Central des Affaires (QCA) est passé à 1000€/m2 Ht Hc.

Donc le budget est un point majeur pour vos recherches à venir, sachez également que le loyer en bureau est exprimé en prix €/m2, pour avoir le coût global de vos locaux, il vous faudra rajouter les taxes, bureau et foncière, mais également les charges afférentes au local (énergie notamment). Attention de bien prendre en compte l'ensemble des coûts liés à un déménagement : loyer + charges et taxes + travaux + honoraires + dépot de garantie

Besoin de commercialité ?

Point complexe, la commercialité des locaux est devenu un point souvent important pour les recherches d'entreprises qui recherchent des bureaux à l'achat. Certains locaux sont par nature/usage commerciaux, au même titre que des commerces en pied d'immeuble par exemple. D'autres sont des locaux professionnels, ou meme des biens à usage d'habitation avec profession libérale autorisée.

Ainsi les avocats ou medecins n'ont souvent pas l'obligation d'exercer dans un local commercial; alors qu'une entreprise de marketing par exemple ou de communication aura besoin de locaux commerciaux. Sachez que la banque regardera de près ce point et vous imposera un bien à usage commercial si votre activité l'exige, pensez à échanger sur ce point en amont de vos recherches pour éviter une déconvenue ensuite!

La sectorisation

Posez vous bien cette question en amont de vos recherches, bon nombre de clients nous indiquent un périmètre au départ assez restreint, comme un quartier ou autour d'un métro parisien; pour se rendre compte au bout de 2 ou 3 mois qu'un autre secteur leur convient tout à fait également; ce qui rend nettement plus simple les recherches !

Pensez aux dirigeants, mais aussi/surtout aux salariés, combien viennent tous les jours, combien sont en télétravail, plus ou moins importants.

L'emplacement de vos bureaux, la desserte en transports; autant de points qui va représenter un point majeur pour le recrutement de vos équipes et leur envie de rejoindre votre entreprise !

La surface nécessaire

C'est souvent une notion délicate et complexe car une part de vos salariés viennent occasionnellement au bureau, d'autres y sont tous les jours; et peut être que cette part sera différente dans 1 ou 2 ans ! Veillez à prendre en compte vos besoins réels en matière d'effectifs en télétravail par exemple ! Néanmoins c'est indispensable de bien définir votre besoin en termes de superficie nécessaire, car une mauvaise appréciation peut vous obliger à quitter prématurément vos futurs locaux, ou modifier vos aménagements une fois installés, ce qui sera forcément coûteux ou peu appréciés par vos équipes !

En locaux classiques on vous proposera des locaux avec une surface en m2 comme pour un appartement, en locaux équipés on vous proposera des locaux avec un nombre de postes et un coût par poste.

Vous avez la réponse à ces différents points ? Félicitations; vous êtes prêts à vous lancer dans vos recherches ! 👌

Si vous avez mieux à faire mais pas un budget illimité pour autant, sachez que nous proposons de chercher pour vous les bureaux qu'il vous faut sur Paris et sa proche banlieue; à la location ou l'achat...Et ce, sans aucun surcoût par rapport au prix que vous paierez en cherchant par vous mêmes ! Vous souhaitez échanger sur votre projet ?

BUREAUX CLASSIQUES OU EQUIPés ?

🤨Comment choisir entre bureaux traditionnels et bureaux équipés/coworking pour vos prochains locaux? Plusieurs choses à prendre en compte🧐


🧑‍💼💁Votre fonctionnement
Si vous fonctionnez en bureaux privatifs pour 1/2 personnes, et aimez l'espace, les bureaux traditionnels sont à privilégier, en effet en centres équipés, le m2 est très optimisé et les bureaux fermés et spacieux sont vite assez coûteux.
À l'inverse si vous avez besoin d'open space et avez du personnel en flex office, les espaces équipés seront + adaptés.

🍽️🍚Les espaces communs
Si vous avez besoin d'espaces communs de qualité, de ménage et d'entretien régulier, d'un accueil pour vos clients, les centres équipés ont fait d'énormes progrès sur ces paramètres et apportent souvent une solution très qualitative, à fortiori pour des équipes assez jeunes.

💸Le budget
Point souvent majeur, lorsque vous recevez des offres de broker en immobilier d'entreprise, les loyers sont affichés en Hors Taxes Hors Charges. Soit assez loin de ce que vous payerez tout inclus, à fortiori sur des immeubles energivores d'ancienne génération. À prendre en compte !
En bureaux équipés, l'affichage est totalement différent, on raisonne en coût par poste, soit une unité de mesure radicalement différente !!
Si le loyer peut paraitre + élevé en bureau équipé, n'oubliez pas que c'est un coût tout inclus qui vous est proposé, colle du all inclusive qd vous partez en vacances 😅 cela change nettement par rapport au calcul HtHc.

🏦Achat ou Location
Pour le coup, les bureaux équipés sont toujours proposés à la location, si vous comptez acheter vos locaux, il vous faudra vous tourner vers des bureaux traditionnels et équiper vos locaux vous mêmes !

⏲️📅Durée d'engagement
Si vous êtes en croissance d'effectif, orientez vous vers des espaces équipés dont l'engagement de durée est souvent nul ou de 12 ou 24 mois au max avec parfois une petite ristourne en fonction de votre engagement ferme. À contrario d'un prix au m2 plus important, vous conservez la flexibilité de quitter les locaux qd bon vous semble ou vous agrandir + facilement.

💥Eeeeeeeexcellente nouvelle, je peux vous accompagner pour vous trouver des bureaux traditionnels, des bureaux équipés, à la location comme à l'achat...

...🥁et sans aucun coût supplémentaire vs les honoraires dûs en cherchant par vous mêmes !

✌️Contactez nous pour vos projets à venir courant 2025, un déménagement s'anticipe 6 à 12 mois à l'avance 🤙

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LOUER SON APPART POUR LES JO, BONNE IDEE ?

Le sujet qui fait tant parler en ce moment ! Tout le monde y pense, les JO vont attirer tellement de touristes du monde entier que la demande pour se loger va être énorme pendant la durée des JO, et les prix pourraient s'enflammer...et les villes devenir impraticables pour ceux qui resteront là. Alors louer son appart ou sa maison en location saisonnière (type airbnb) pour les JO, est ce une bonne ou une mauvaise idée ?

On analyse ça dans notre podcast ! 🎙️🎧

Le podcast de l'immo par Gary et Ori | Podcast on Spotify

Happy CHRISTMAS !

C'est les vacances🎅🎄, vous avez du temps...10 idées fun pour procrastiner utilement 😉


1. S’engager dans une discussion philosophique avec ChatGPT sur "l’œuf ou la poule" – spoiler : ça ne mène nulle part, mais c’est captivant !


2. Essayer de battre son record sur Candy Crush – parce que devenir champion de bonbons, c’est presque utile dans la vraie vie.


3. Regarder "juste un épisode" de sa série préférée – puis se retrouver à pleurer à 3h du matin devant le générique de fin de la saison.


4. Classer ses mails par ordre alphabétique – parfait pour découvrir des newsletters de 2013 sur "les tendances déco à adopter".


5. Regarder la carte du resto italien pendant 10 min alors qu'on sait très bien qu'on va finir avec la 4 fromages.


6. Passer 45 minutes à choisir un filtre pour un selfie – alors qu’au final, on ne poste rien.


7. Chercher "comment devenir riche en dormant" sur YouTube – et terminer par regarder des vidéos de chatons.


8. Essayer de comprendre les règles du cricket – bon courage, même les joueurs ne savent pas toujours.


9. Revisiter sa garde-robe pour finalement mettre toujours le même jean – parce que, soyons honnêtes, il est confortable.


10. Chercher ses bureaux soi-même, sans passer par moi – parce que, vu que ça ne coûte rien de +, pourquoi ne pas perdre du temps et être contacté inutilement par tous les agents de Paris ?

11. ??

🤙🤙DM moi si vous avez un projet de recherche de locaux courant 2025, ainsi vous pourrez vous concentrer sur les tendances déco de 2013 ou la S2 de Squid Game😎

Bonnes vacances et meilleurs voeux 😘🍾