Acheter ses bureaux à Paris : pourquoi c’est compliqué… et comment éviter d’y passer des ANNées
Sur le papier, l’idée paraît simple.
Vous êtes dirigeant, associé d’un cabinet d’avocats, d’expertise comptable ou d’une profession libérale. Votre activité fonctionne bien, vous êtes installés depuis plusieurs années et vous payez chaque mois un loyer conséquent.
À un moment, la question finit presque toujours par arriver :
Pourquoi continuer à payer un loyer si nous pouvons acheter nos propres bureaux ?
Puis commence la recherche.
Et généralement, les choses se compliquent assez vite.
“On regarde depuis plusieurs mois et on ne trouve rien”
C’est probablement la phrase que j’entends le plus souvent de la part des entreprises qui cherchent à acheter leurs locaux à Paris.
Le problème n’est pas forcément votre budget.
Le problème n’est pas forcément non plus que vous soyez trop exigeant.
Le marché de l’achat de bureaux pour des utilisateurs est simplement très particulier.
Contrairement au marché locatif, où l’offre est relativement abondante, il existe beaucoup moins de surfaces disponibles à la vente.
Et dès que l’on ajoute quelques critères classiques — un bon quartier, un étage, un ascenseur, de la lumière, un plan adapté, une adresse présentable, éventuellement la possibilité de recevoir des clients — le nombre de biens compatibles se réduit très vite.
Pour un cabinet d’avocats, de notaires ou d’expertise comptable recherchant 200 ou 300 m² dans Paris, par exemple, il n’est pas rare de constater qu’il existe finalement très peu de biens réellement pertinents à un instant donné.
Le deuxième problème : il n’existe pas vraiment “un” marché
Quand une entreprise cherche des bureaux à louer, elle peut assez rapidement identifier une grande partie de l’offre disponible.
À l’achat, c’est beaucoup plus éclaté.
Certains biens sont commercialisés par des agents spécialisés en immobilier d’entreprise.
D’autres apparaissent chez des agences résidentielles parce qu’il s’agit d’appartements à usage professionnel ou de locaux mixtes.
D’autres encore sont proposés par des administrateurs de biens, des études notariales, des conseils indépendants ou directement par leurs propriétaires.
Et une partie des opportunités ne fait tout simplement pas l’objet d’une diffusion publique très large.
Résultat : un dirigeant peut avoir mis en place des alertes sur les principaux portails, recevoir régulièrement des propositions de plusieurs agents… et malgré tout ne voir qu’une partie du marché.
C’est généralement là que la recherche commence à devenir chronophage.
Recevoir beaucoup d’offres ne signifie pas forcément voir les bonnes
Autre difficulté fréquente : vous expliquez votre recherche à plusieurs interlocuteurs.
Puis votre boîte mail commence à se remplir.
150 m² alors que vous en cherchez 300.
Rez-de-chaussée alors que vous avez demandé un étage.
Bureaux ultra-modernes alors que vous cherchez de l’ancien.
Un bien à 4,5 millions alors que votre enveloppe maximale est de 2 millions.
Ou, très souvent, les trois mêmes annonces envoyées par trois agences différentes.
Le problème n’est donc pas uniquement de recevoir des biens.
Le véritable enjeu est d’identifier rapidement ceux qui méritent réellement votre attention.
Et quand on dirige une entreprise ou un cabinet, passer plusieurs heures chaque semaine à filtrer des annonces immobilières n’est généralement pas la meilleure utilisation de son temps.
Avant de chercher, il faut surtout savoir si le projet est réaliste
C’est une étape souvent sous-estimée.
Une recherche peut sembler cohérente sur le papier et être quasiment impossible dans la réalité du marché.
À l’inverse, modifier légèrement un critère peut parfois multiplier les possibilités.
Quelques exemples :
Accepter un autre arrondissement.
Passer de 300 à 270 m².
Accepter un premier étage.
Regarder un bien nécessitant des travaux.
Élargir légèrement le budget.
Ou au contraire réaliser que, compte tenu du marché disponible, il sera plus rationnel de rester locataire.
C’est pour cette raison qu’avant même de lancer une recherche exhaustive, je préfère généralement confronter le cahier des charges au marché réel.
L’objectif est simple :
savoir rapidement si le projet est jouable.
Cela évite de chercher pendant six mois un bien qui, en pratique, n’existe quasiment pas.
Acheter ses bureaux peut pourtant avoir beaucoup de sens
Malgré ces difficultés, de nombreuses entreprises ont de bonnes raisons de vouloir devenir propriétaires de leurs locaux.
La première est évidemment patrimoniale.
Lorsqu’une société ou ses associés paient un loyer important depuis de nombreuses années, la question de transformer cette dépense en investissement devient légitime.
L’achat peut également apporter davantage de stabilité.
Plus de négociation de renouvellement de bail tous les quelques années.
Plus de risque qu’un propriétaire souhaite vendre.
Plus de dépendance vis-à-vis d’une hausse de loyer importante.
Et, pour certains dirigeants ou associés, l’acquisition des locaux peut aussi s’intégrer dans une stratégie patrimoniale plus large, souvent via une SCI.
Mais cela ne signifie pas que l’achat soit systématiquement préférable à la location.
Tout dépend du prix du bien, du financement, de l’apport nécessaire, de la durée pendant laquelle l’entreprise pense rester dans les locaux et, évidemment, de la qualité du bien que l’on réussit réellement à trouver.
Il faut parfois savoir chercher à l’achat… puis basculer vers la location
C’est d’ailleurs une approche que je recommande souvent.
Une entreprise peut tout à fait commencer par chercher à acheter ses bureaux.
Puis, si aucun actif satisfaisant n’apparaît dans un délai raisonnable, décider de basculer vers une recherche locative.
Ce n’est pas un échec.
Au contraire.
Le but n’est pas d’acheter à tout prix.
Le but est de trouver les bons locaux pour l’entreprise.
J’ai déjà accompagné plusieurs entreprises et professions libérales qui avaient initialement envisagé une acquisition avant de finalement louer leurs bureaux.
Et inversement, certains projets qui auraient pu finir en location ont finalement abouti à une acquisition lorsque le bon actif est apparu.
Le plus important est de rester flexible.
Concrètement, comment simplifier une recherche d’achat ?
C’est précisément le rôle que je joue auprès de mes clients.
Je travaille côté acquéreur.
Je commence par vérifier la cohérence entre le budget, la surface, la localisation et les caractéristiques recherchées.
Puis je centralise la recherche.
Je contacte les différents agents et acteurs du marché, je surveille les nouvelles opportunités, je recherche également les biens moins largement diffusés et je filtre les propositions reçues.
L’idée n’est pas de vous envoyer vingt annonces.
L’idée est plutôt de pouvoir vous dire :
“J’ai regardé le marché. Parmi tout ce qui existe aujourd’hui, voilà les deux ou trois biens qui méritent réellement une visite.”
Ensuite, j’accompagne également le client dans les visites, l’analyse du bien, la négociation et les différentes étapes jusqu’à l’acquisition.
Vous réfléchissez à acheter vos bureaux ?
Si vous êtes dirigeant, associé d’un cabinet ou profession libérale et que vous envisagez d’acheter vos prochains locaux à Paris ou dans l’Ouest parisien, nous pouvons déjà commencer très simplement.
Vous me transmettez votre recherche :
localisation ;
surface souhaitée ;
budget ;
nombre de personnes ;
contraintes particulières.
Je regarde ce que le marché permet réellement aujourd’hui.
Et je peux rapidement vous dire si votre projet me paraît réaliste, ce qu’il faudrait éventuellement ajuster et s’il existe déjà des opportunités pertinentes.
Si le projet tient la route, je peux ensuite prendre en charge la recherche côté acquéreur.
Et si l’achat ne donne rien, nous pouvons également regarder les meilleures alternatives à la location.
Parlons de votre projet
Vous envisagez d’acheter vos futurs bureaux à Paris ou dans l’Ouest parisien ?
Contactez Find Office et expliquez-moi simplement ce que vous recherchez.
Je vous dirai rapidement si votre cahier des charges est cohérent avec le marché actuel et comment je peux vous accompagner.
